Pada saat kita membeli atau menjual properti, pasti ada pajak yang mesti dibayarkan. Pajak seperti ini harus dibayarkan langsung (iya harus, ga bisa ditunda-tunda), yaitu:
Bagi Penjual:
- Pajak Penghasilan (PPh).
- Pajak Bumi & Bangunan (PBB).
Bagi Pembeli:
- Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Bagi Penjual:
Yang pertama, Pajak Penghasilan (PPh), ini harus dibayarkan oleh si Penjual atas uang hasil penjualan properti (tanah dan bangunan) yang diterimanya, nilainya 5% dari nilai transaksi. Misalnya ambil contoh rumah di Tangerang, luas tanah (LT) 100 m², luas bangunan (LB) 60 m², berdasarkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2014, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk tanah harganya Rp. 3.000.000 per m² dan nilai bangunan Rp. 1.500.000 per m².
– Harga bumi (tanah) : 100 x Rp. 3.000.000 = Rp. 300.000.000
– Harga bangunan : 60 x Rp. 1.500.000 = Rp. 90.000.000
_____________________________________________________+
NJOP sebagai dasar pengenaan PBB: Rp. 390.000.000
Misalnya ternyata harga transaksi Rp. 500.000.000, harga transaksi bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli. Misalkan dalam contoh ini, harga transaksi lebih besar dari NJOP
– Harga pembelian bumi (tanah) dan bangunan: Rp. 500.000.000
– PPh yang harus dibayarkan (5% x Rp. 500.000.000): Rp. 25.000.000
Maka Pajak Penghasilan yang harus dibayar oleh si Penjual sebesar Rp. 25.000.000.
Yang kedua, jika si Penjual belum membayar PBB pada saat transaksi, maka PBB juga harus dibayarkan, hitungannya sebagai berikut (mengacu contoh di atas).
– NJOP sebagai dasar pengenaan PBB : Rp. 390.000.000
– NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) : Rp. 0
____________________________________________________ –
– NJOP untuk penghitungan PBB : Rp. 390.000.000
– Tarif PBB : 0,1%
– PBB yang Terutang 0,1% x 390.000.000: Rp. 390.000
Pada PBB tahun sebelumnya, di break down menjadi tarif NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) yang nilainya 20% dari NJOP untuk perhitungan PBB, dan tarif PBB yang Terutang 0.5% dari NJKP. Jjika dihitung, sebenarnya tarif sama saja yaitu: 20% x 0.5% = 0.1%.
Jadi PBB YANG HARUS DIBAYARKAN Rp. 390.000.
Saat ini PBB wajib dibayarkan sampai batas waktu Agustus tahun berjalan, jika lalai, maka denda administrasi 2% per bulan, maksimum 24 bulan.
Bagi Pembeli:
Yang mesti dibayarkan adalah BPHTB, dari contoh di atas, harga NJOP adalah sebesar Rp. 390.000.000. Kondisi di lapangan, harga transaksi bisa lebih tinggi dari NJOP meskipun tidak menutup kemungkinan lebih rendah dari NJOP. Kalau nilai transaksi lebih rendah maka mengacu pada NJOP.
Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah setempat mengeluarkan peraturan bahwa pembayaran BPHTB mengacu pada harga transaksi, karena kecil kemungkinan nilai transaksi lebih rendah dari NJOP. Ini artinya nilai BPHTB yang dibayarkan akan lebih tinggi. Misalnya harga transaksi Rp. 500.000.000. Jika ketahuan oleh pihak Pajak, karena kita menggunakan nilai yang lebih rendah misalnya NJOP, maka tindakan ini bisa dikategorikan tax evasion atau tindakan melawan huku. Nah lhoo.
Perhitungannya sebagai berikut:
– Harga transaksi bumi (tanah) dan bangunan: Rp. 500.000.000
– Harga Tidak Kena Pajak : Rp. 60.000.000*)
___________________________________________________ –
– Nilai untuk perhitungan BPHTB : Rp. 440.000.000
– BPHTB yang harus dibayar (5% x Rp. 440.000.000):Rp. 22.000.000
Note *): untuk wilayah Tangerang, Bogor, Bekasi Rp. 60.000.000, Jakarta Rp. 80.000.000 dst, Nilai ini disebut sebagai NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sesuai peraturan pemerintah setempat.
Harga Tidak Kena Pajak adalah NPOPTKP sebagai nilai pengurangan harga transaksi sebelum dikenakan tarif BPHTB, hal ini membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual.
Rumusnya: BPHTB = 5% x (Nilai transaksi – NPOPTKP).
BPHTB ini dikenakan bukan hanya pada saat jual beli properti, tapi juga terhadap setiap perolahan hak atas tanah dan bangunan (tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanah dalam perseroan).
Catch me: @rizalplanner
Email me: rizal.planner@gmail.com
rizal planner 