MENIMBANG TABUNGAN BERJANGKA BERHADIAH

Nabung iPhone

MAU HANDPHONE TERBARU?

CUKUP NABUNG Rp.300 RIBU/bulan

Dapat iPhone 7 Plus .

Iklan di atas mungkin sering Anda lihat di media-media cetak maupun online. Tapi di balik penawaran tersebut Anda harus tahu berapa nilai uang yang Anda dapatkan pada akhirnya untuk mendapatkan handphone tersebut.

Kadang kebutuhan gaya hidup lebih dominan dibandingkan logika kita. Sehingga melihat ‘kesempatan’ seperti ini, nabung dapat handphone terbaru, diasumsikan duit nya gak hilang, hitung-hitung nabung. Padahal paradigma seperti ini lah yang diincar oleh bank kepada  konsumen-konsumen yang mementingkan gaya hidup tersebut. Sehingga bisa pamer kepada kolega, teman, merasa lebih dahulu update daripada yang lain, sehingga terlihat keren.  Untuk itu mari kita lihat, benarkah Anda untung menabung dengan cara tersebut?

Ini bukan produk tabungan berhadiah karena mendapat undian, tapi penawaran tabungan berhadiah berjangka dimana kita sebagai nasabah harus menyetor uang secara rutin setiap bulannya (biasanya di debit secara otomatis) dengan perjanjian tidak boleh lalai menyetor dan tidak boleh di break selama periode perjanjian tersebut. Produk tabungan berhadiah berjangka dengan iming-iming hadiah di depan, seperti handphone, kamera, TV, jam tangan yang tersambung ke kamera, sampai voucher belanja.

Jika di baca terms and conditions nya, nasabah akan mendapat hadiah yang diinginkan, seperti  iPhone 7, dengan menabung secara rutin sebesar Rp. 300 ribu setiap bulannya selama 10 tahun, plus setoran awal sebesar Rp. 44,5 juta. Jika kita cek ke toko resmi, harga baru iPhone 7 Plus 256 GB hanya Rp. 17,6 juta. Program bundling ini juga menjual  item dengan brand yang lain, yang juga mempunyai skema yang kurang lebih sama.

Kalau sudah setor, maka Anda berhak mendapatkan handphone tersebut di awal. Tapi jika dikemudian hari Anda sebagai nasabah lalai menyetor rutin atau berhenti di tengah jalan, maka dana yang sudah ada akan dipotong sebagai penalti atas kelalaian Anda atau tabungan berjangka Anda tutup di tengah jalan.

Kalau dihitung, nilai uang Anda menurun karena seiring waktu nilai uang Anda akan tergerus termakan inflasi dalam 10 tahun.

Ilustrasinya sebagai berikut:

Misalnya Anda sebagai nasabah membuka tabungan berhadiah berjangka dan setuju untuk menabung selama 10 tahun dengan setoran tiap bulan Rp. 300.000 (tiga ribu Rupiah) dan setoran awal  yang Anda harus setor terlebih dahulu Rp. 44,500.000 (Empat puluh empat juta lima ratus ribu Rupiah), otomatis Anda akan mendapatkan gadget mutakhir yang Anda inginkan. Diperkirakan nasabah akan mendapatkan Rp. 85.050.000 pada saat jatuh tempo yaitu akhir tahun ke 10.

Dari ilustrasi di atas, asumsi bunga tabungan berhadiah berjangka tersebut 1% per tahun, inflasi harga-harga riil kalau kita cek di pasar bisa naik rata-rata sekitar 10% per tahun. Artinya nilai tabungan Anda minus 9% per tahun. Kalau uang yang diterima Rp. 85 juta di tahun ke-10 dihitung dengan nilai sekarang, maka nilainya sama dengan Rp. 34,6 juta. Artinya dalam 10 tahun nilai uang anda tergerus, hanya bisa mendapatkan barang seharga Rp. 34,6 juta (nilai saat ini).

Melihat hitungan di atas dapat di simpulkan, pertama, jika tujuan Anda ingin beli handphone, kamera, TV atau gadget keluaran terbaru, nabunglah selama 6-12 bulan (jauh lebih cepat dari menabung berjangka 10 tahun) kemudian langsung dibelikan barang yang Anda inginkan. Sehingga tidak timbul ‘kewajiban’ atau ‘hutang’ tabungan dalam waktu yang panjang. Keuntungan lain, gadget dengan keluaran lebih mutakhir juga anda dapatkan dalam waktu 6-12 bulan mendatang.

Yang kedua, jika tujuan Anda untuk menabung 10 tahun, akan lebih tepat jika menggunakan instrumen investasi, seperti saham atau reksadana saham, jika diasumsikan imbal hasil 15% per tahun, maka dengan installment Rp. 300 ribu per bulan dan setoranRp. 44,5 juta di awal, pada akhir tahun ke 10, dana anda akan menjadi Rp. 263 juta, 300% dari nilai yang di janjikan tabungan berjangka tersebut .

Kesimpulannya, dengan pengelolaan uang yang tepat, selain anda dapatkan gadget impian dan hasil investasi yang optimal, inflasi pun dapat anda kalahkan.

Catch me:@rizalplanner

Email me: rizal.plannerindo@gmail.com

Advertisements

FIRST TRAVEL DAN SKEMA PONZI

Ponzi scheme

Charles Ponzi adalah orang yang pertama kali membangun skema Ponzi (1919), pada jaman tersebut, dengan jasa pos, dia membangun sistem yang membolehkan orang membeli terlebih dahulu kupon perangko, untuk kemudian di kirim ke orang yang dalam korespondensi. Penerima perangko ini kemudian membawa kupon tersebut ke kantor pos dan menukarnya dengan perangko yang lebih mahal untuk mengirimkan balasan.

Karena perbedaan harga perangko antar negara, adalah hal yang wajar bila perangko di suatu negara lebih mahal dari negara lain. Untuk mengakali hal tersebut, Ponzi kemudian mengajak suatu perusahaan untuk membeli perangko yang lebih murah yang berlaku secara internasional, kemudian perangko tersebut di kirimkan kepada koresponden nya. Sebagai gantinya, Ponzi mendapatkan perangko yang lebih mahal. Perangko tersebut kemudian di jual sebagai keuntungan.

Karena skema ini berhasil, Ponzi menjadi serakah, dan kemudian dia menjanjikan imbal hasil 50% dalam 6 bulan atau 100% dalam 1 tahun. Tapi uang yang dia dapat tidak diinvestasikan, malah kemudian ia distribusikan ulang dan mengatakan pada investor kalau mereka sudah dapat untung. Akhirnya pada tahun 1920, skema Ponzi berakhir, setelah otoritas berwenang di Amerika melakukan investigasi.

Adalah sepasang suami istri Andika Surachman dan Anniesa Hasibuan yang menjadi pimpinan perusahaan First Travel (FT). Mereka tidak jual perangko, tapi mereka menjual paket umroh murah. Mereka mengiming-imingi program umroh murah kepada calon jemaah, yang dijanjikan akan berangkat 2-3 tahun kemudian setelah dana disetor. Seiring dengan semakin banyaknya jamaah yang mendaftar, uang tersebut bukan di buatkan program umroh sebagaimana mestinya, tapi mereka mengalihkan dana jamaah tersebut untuk kepentingan pribadi mereka. Disinyalir penggunaan uang calon jamaah untuk membeli barang luxury sampai properti mulai dari air soft gun, tas-tas mewah, mobil mewah, pelesiran ke luar negeri, beli restoran di Inggris, fashion show di New York, butik hingga rumah mewah di Sentul.

Sungguh ini lebih dari sekedar penipuan, karena FT menjual agama, menjual  mimpi orang-orang untuk bisa menginjakkan kakinya ke Tanah Suci Mekkah, untuk kepentingan pribadi. Sungguh keterlaluan.

Skema Ponzi

Kasus FT ini bisa dikatakan menggunakan skema Ponzi.  Ponzi menjanjikan keuntungan yang luar biasa kepada investor dengan risiko yang sangat kecil. Mereka mendapatkan keuntungan bagi investor yang telah lebih dahulu masuk dengan merekrut investor baru. Dan seterusnya, tapi begitu uang yang terkumpul tidak cukup, mereka jatuh. FT menjual produk jasa berupa paket umroh murah, menggiring korban untuk melihat bagaimana suksesnya program umroh yang telah berhasil di jalankan di awal periode. Karena di awal-awal sudah berhasil, FT mendapatkan kepercayaan luar biasa dari calon jemaah. Setelah itu FT menarik lagi jamaah lain untuk ikut program umroh murahnya. Sampai akhirnya jamaah banyak yang terlantar karena tidak berangkat,  sehingga dana masuk mulai berkurang, dan berujung pada jatuhnya FT.

 

Karakter Ponzi

Bagaimana mengenali bahwa suatu penawaran investasi atau produk itu Ponzi atau bukan?

Yang pertama, keuntungan atau imbal hasil yang ditawarkan sangat besar. Misalnya promo umroh Rp. 14,5 juta, tapi bisa dapat setara paket Rp. 23 juta. Atau investasi hanya Rp. 10 juta, bisa dapat bunga Rp.1 juta atau 10% sebulan. Yang kedua, produk investasi ditawarkan dengan jaminan. Ingat, bahwa Pemerintah mempunyai lembaga khusus yang hanya menjamin dana simpanan di Bank dan itupun maksimalnya Rp. 2M.Yang ketiga menggunakan endorser, tokoh masyarakat, orang terkenal untuk memberikan testimoni atas produk atau jasanya seperti kasus Raihan Jewelry yang mendapat endoser dari Tokoh Agama tertentu. Yang ke empat, memakai nama perusahaan besar secara tidak legal untuk meyakinkan investor.

Ciri-ciri apa yang mesti kita ketahui

Yang pertama, tidak ada produk yang di jual, bilapun ada di jual, hanya sebagai kedok bisnis saja, dan harganya pun tidak masuk akal. Misalnya dulu kasus QSAR dengan kedok perkebunan, ADD Farm dengan kedok bisnis bebek, Raihan Jewelry menjual emas 30% lebih mahal dari harga pasar. Semuanya menjual dengan harga yang fantastis dengan janji  keuntungan fantastis juga. Yang kedua, bonus hanya diberikan jika merekrut anggota baru, jika tidak merekrut tapi hanya investasi saja, maka sifatnya bonus pasif. Yang ketiga, imbal hasil yang tidak masuk akal, contohnya Koperasi Pandawa Mandiri  yang bisa memberikan imbal hasil 10% perbulan, artinya 120% per tahun. Sementara bunga deposito rata-rata hanya 6% per tahun.

Apa yang mesti kita lakukan?

Yang pertama adalah cek legalitas dari usaha tersebut? Kalau memang legal, adakah perijinannya dari Otoritas berwenang? Bisa dari Otoritas Jasa Keuangan, Kementrian Perdagangan, Kementrian Koperasi & UKM, Badan Koordinasi Penanaman Modal, Kementrian Komunikasi dan Informasi.  Dalam hal ini untuk kasus FT, ijin nya sudah ada ijin dari Kementrian Agama. Namun meskipun ijin sudah ada, dalam operasional nya FT tidak melakukan penyalahgunaan atas dana tersebut, sampai kemudian FT jatuh.

Yang kedua, cek produk yang di tawarkan logis tidak? Kalau tidak logis jangan diikuti. Makin besar keuntungan yang diimingi, makin besar kemungkinan risikonya. Contohnya harga paket umroh Rp. 14.5 juta, padahal jika kita cek Kementrian Agama (Kemenag) minimum harga Umroh US$ 1700 atau sekitar Rp. 23 juta (kurs Rp. 13500/US$). Bagaimana FT menutupi kekurangan yang 9 juta tersebut? Padahal US$ 1700 saja keuntungan bagi perusahaan Travel sudah minim.

Yang ketiga, kita tanyakan kepada promotor (orang yang mengajak atau yang di puncak piramida skema), apakah jika tidak ada lagi anggota yang di rekrut, bisnis atau jasa ini akan tetap berjalan? Jika si promotor menjawab tidak, maka bisa dipastikan itu adalah skema ponzi. Artinya tidak ada uang masuk lagi, maka tidak ada bonus yang di bayar atau jasa yang dijalankan. Dalam kasus First Travel ini, karena sudah banyak yang telantar, dan makin berkurang calon jemaah yang mendaftar, maka tidak ada lagi pemasukan uang ke FT. Tidak ada lagi dana baru untuk membayar orang yang mengajaknya atau di atasnya.

Yang terakhir, cek di website resmi OJK, apakah perusahaan tersebut masuk dalam kategori investasi yang patut di waspadai atau tidak? Atau bisa juga ke Layanan Konsumen OJK atau email ke Satgas Waspada Investasi OJK.

Dari data resmi OJK, kerugian karena kasus investasi bodong dan sejenisnya sudah mencapai Rp. 45 Triliun dana 2272 laporan pengaduan masyarakat terkait investasi bodong/mencurigakan ini.

Marilah kita bijak melihat penawaran produk atau jasa. Jangan mudah tergiur oleh iming-iming harga murah atau imbal hasil yang sangat besar, karena bisa jadi mau untung malah jadi buntung.

 

Catch me: @rizalplanner

email: rizal.plannerindo@gmail.com

MENYIAPKAN DOWN PAYMENT RUMAH

down-payment KPR 27Aug17

Pameran properti baru-baru ini yang di selenggarakan di pusat kota Jakarta, menyiratkan makin berjamurnya proyek properti yang ada dan salah satu kendala yang sering di hadapi oleh calon pembeli rumah adalah down payment (DP) atau uang muka. Rumah sudah di depan mata, KPR sudah siap untuk di ajukan, tapi terbentur down payment. Saat ini sesuai peraturan Bank Indonesia terbaru, uang muka untuk rumah pertama 15%.

Dalam siklus hidup manusia, umumnya setelah selesai sekolah, lanjut kuliah, masuk dunia kerja kemudian menikah. Bagi pasangan muda, kebutuhan akan tempat tinggal menjadi kebutuhan primer, apalagi kemudian punya anak, maka kebutuhan rumah tidak bisa di tunda-tunda lagi.

Memang disadari bahwa membeli properti membutuhkan uang besar, dan untuk mendapatkan uang besar itu kita bisa menggunakan fasilitas pinjaman dari bank. Dari peraturan Bank Sentral yang terakhir yang memperlonggar pembiayaan fasilitas KPR, anda dapat meminjam 85% dari nilai rumah yang anda inginkan. Artinya anda perlu merencanaan untuk menyiapkan 15% dana tunai sebagai down payment. Bagaimana caranya membentuk dana 15% tersebut untuk down payment? Ada yang mengumpulkan sebagian dari bonus, atau sebagian dari THR atau dana lain yang sifat nya kejutan seperti durian runtuh. Namun hal tersebut belum tentu berjalan mulus, jika tahun depan misalnya tidak ada bonus dari perusahaan atau tidak ada dana kejutan, atau yang paling mungkin, dana bonus habis karena keperluan mendadak, maka terjadilah gap dalam pengumpulan dana DP tersebut.  Sementara kenaikan harga properti terus berjalan.

Untuk itu anda perlu melakukan perencanaan sebelum membeli properti, misalkan target setelah menikah, akan membeli rumah dalam 5 (lima) tahun.

Yang pertama, hitung berapa maksimum cicilan yang bisa di alokasikan dari pendapatan anda dan istri per bulan, bahwa maksimum hanya 30% dari gaji yang hanya berhak untuk dihitung sebagai cicilan KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Karena selebihnya dana sisa 70%, di asumsikan untuk biaya makan, transport, biaya hidup dan keperluan lain-lain. Jika total gaji anda dan istri Rp. 20 juta sebulan, maka maksimum cicilan per bulan Rp. 6 juta yang bisa di alokasikan untuk angsuran.

Yang kedua, hitung berapa maksimum pinjaman. Jika suku bunga KPR rata-rata 11%, dan lama pinjaman 10 – 15 tahun, serta asumsi cicilan per bulan Rp. 6 juta, maka nilai pinjaman yang bisa di berikan bank kepada anda, maksimum berkisar antara Rp. 436 juta – Rp. 528 juta. Karena sesuai peraturan bank sentral nilai pinjaman atau LTV hanya 85% untuk rumah pertama, maka nilai properti atau rumah yang bisa anda beli berkisar Rp. 512 juta – Rp. 622 juta.

Sebagai catatan, semakin rendah nilai suku bunga KPR, maka semakin tinggi nilai pinjaman yang bisa anda dapatkan, seperti iklan promo suku bunga KPR bank –bank tertentu untuk jangka waktu tertentu.  Begitu juga dengan tenor alias jangka waktu pinjaman, semakin lama waktu pinjaman, semakin besar nilai pinjaman.

Yang ketiga, tentukan properti yang anda inginkan, anda perlu tahu dimana lokasi properti yang ingin anda beli. Misalkan perumahan kawasan di pinggiran Jakarta, dimana harga rumah di kawasan tersebut saat ini berkisar Rp. 600 juta. Jika kenaikan per tahun harga properti di Indonesia berkisar antara 10%-20%, ambil asumsi rata-rata kenaikan harga properti 15% per tahun, maka harga rumah di kawasan tersebut dalam 5 tahun mendatang menjadi kira-kira 1,2 Miliar.

Yang keempat, hitung DP properti tersebut 5 tahun mendatang. Dengan mengacu pada hitungan poin ketiga di atas, harga 5 tahun mendatang properti area perumahan kawasan pinggiran Jakarta tersebut menjadi Rp. 1,2 miliar, maka sesuai peraturan bank sentral untuk nilai maksimum pinjaman atau LTV (loan to value) sebesar 85%, maka DP nya sebesar 15% harus dipersiapkan secara tunai, dalam contoh ini 15% dari Rp. 1,2 miliar, sebesar Rp. 180 juta.

Yang kelima, bila anda menggunakan KPR (Kredit Pemilikan Rumah), ada biaya KPR yang harus anda tanggung untuk perolehan kredit tersebut, nilainya kurang lebih 10% dari nilai perkiraan pinjaman properti tersebut. Dalam contoh ini 10% dari Rp. 1,02 M, atau Rp. 102 juta. Angka Rp. 1,02 M merupakan 85% dari Rp. 1,2 Miliar harga properti tersebut.

Total dari dana down payment plus biaya kredit yang harus di persiapkan sebesar Rp. 180 juta plus Rp. 102 juta adalah Rp. 282 juta. Karena bila anda sudah menyiapkan dana DP tapi tidak ada biaya kredit, maka tidak bisa juga mendapat fasilitas bank. Biaya kredit ini sifatnya harus tunai mencakup pembayaran pajak, provisi, BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan), jasa notaris, asuransi dan lain-lain untuk mendapatkan perolehan kredit tersebut.

Yang ke enam adalah mencari ‘kendaraan’ yang cocok untuk mendapatkan total dana Rp. 282 juta tersebut dalam 5 tahun. Salah satunya dengan membeli reksadana. Untuk jangka waktu 5 tahun, pilihan reksadana saham bisa menjadi pilihan, rata-rata memberikan imbal hasil 15%. Kalau dihitung, maka installment per bulan sebesar kurang lebih Rp. 3,2 juta selama 5 tahun mendatang.

Bila di hitung, investasi untuk DP kredit properti, dari contoh di atas sebesar 16% dari total gaji anda dan istri. Nilai ini seolah-olah masih jauh dari prosentasi maksimum cicilan anda yang 30% yang di perbolehkan oleh bank. Jika anda ingin mempercepat waktu pengumpulan DP atau ingin menaikkan daya beli atas harga rumah yang lebih tinggi nilainya yang bisa di beli atau ingin memperpendek waktu pinjaman ke bank, maka penambahan 14% lagi sebagai dana investasi, dapat dijadikan sebagai skenario dalam tambahan investasi persiapan membentuk DP rumah sekaligus ajang latihan mencicil.

Selamat berburu properti hunian yang Anda dan keluarga idam-idamkan ya.

 

 

HIBAH WASIAT/ WARIS = HEMAT PAJAK

Pernahkah anda mendengar satu keluarga ribut karena memperebutkan harta warisan? Kakak adik saling bertengkar mempermasalahkan siapa yang paling berhak untuk mendapatkan warisan orang tuanya.

Bisakah anda bayangkan kejadian serupa bisa menimpa anda? Setelah anda tidak ada, anak-anak anda saling memperebutkan warisan anda. Mereka bertengkat memperebutkan rumah, tanah, villa, apartemen anda. Bisa-bisa anda tidak tenang di alam kubur sana.

Salah satu caranya agar menghindari masalah yang mungkin timbul kelak adalah dengan hibah wasiat. Jika hibah adalah pemberian yang dilakukan oleh seseorang kepada pihak lain semasa hidup dan pelaksanaan pembagiannya dilakukan saat pemberi hibah masih hidup, maka hibah wasiat hanya berlaku pada saat pemberi wasiat tersebut sudah meninggal. Hibah wasiat artinya pemberian barang oleh Pewaris (orang yang memiliki harta) kepada orang tertentu yang telah disebutkan atau ditetapkan oleh Pewaris dalam surat wasiat yang dibuatnya. Pemberi wasiat mempunyai hubungan langsung kepada penerima wasiat, hubungan satu derajat ke bawah contohnya anak, ataupun satu derajat ke atas, contohnya orang tua, termasuk dalam hal ini suami/istri.

Hibah wasiat bagi penerima wasiat selain mendapatkan hak juga punya kewajiban yang harus di penuhi. Begitu juga dengan ahli waris, selain mendapatkan hak, ahli waris juga punya kewajiban yang juga harus dipenuhi. Dalam case ini berupa pajak kepemilikan rumah, sehingga apabila terjadi perpindahan kepemilikan dari almarhum orang tua kepada anak, maka anak yang memperoleh rumah tersebut punya kewajiban untuk membayar pajak. Seperti halnya transaksi jual beli rumah, maka di analogikan yang beli rumah adalah penerima hibah wasiat atau penerima waris tersebut. Bagi penerima hibah wasiat atau waris tersebut berlaku tarif seperti halnya pembeli rumah, dengan dasar pengenaan pajak khusus sebagaimana di atur dalam Peraturan Pemerintah dan Provinsi.

Jika seseorang meninggal dunia dan meninggalkan warisan berupa rumah kepada anaknya, dan sebelum meninggal dunia ia menulis surat wasiat, maka si anak entitle untuk mendapatkan rumah tersebut. Namun, jika tidak atau belum sempat menulis wasiat atau tidak ada surat waris, maka anak yang notabene berhak mendapatkan warisan harus mendapatkan surat keterangan waris dari kelurahan dan kecamatan, hibah wasiat ini akan jauh lebih taktis dan hemat, jika pewaris sudah menuliskan surat wasiat.

Apa bedanya waris dan hibah wasiat?

Dalan Peraturan Pemerintah No. 111 tahun 2000 yang di tandatangani oleh Presiden Gusdur yang dimaksud dengan perolehan hak karena waris, adalah perolehan hak atas tanah dan bangunan oleh ahli waris dari pewaris, yang berlaku setelah pewaris meninggal dunia. Sementara, yang di maksud dengan perolehan hak karena hibah wasiat adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan oleh orang pribadi atau badan dari pemberi hibah wasiat, yang berlaku setelah pemberi hibah wasiat meninggal dunia.

Apa manfaat waris dan hibah wasiat?

Pertama, ahli waris atau penerima hibah wasiat entitle mendapatkan diskon 50% dari 5% Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang seharusnya terutang, nilai ini harus di bayarkan dan disetorkan ke kas daerah dan dibayarkan saat ahli waris atau penerima hibah mendaftarkan peralihan hak nya atau sejak akte di tandatangani.  Yang kedua, ahli waris atau penerima hibah wasiat entitle mendapatkan pengurangan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang besarnya di tentukan oleh Pemerintah Provinsi.

Rumus Perhitungan

Rumus BPHTB Waris atau Hibah Wasiat: 50% x 5% (NJOP PBB – NPOPTKP).

NJOP adalah Nilai Jual Objek Pajak, NPOPTKP adalah Nilai Perolehan Obek Pajak Tidak Kena Pajak. NPOPTKP adalah pengurang dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Di Provinsi DKI Jakarta sesuai dengan Peraturan daerah Provinsi DKI Jakarta No.18 tahun 2010. NPOPTKP untuk waris dan hibah wasiat nilainya sebesar Rp. 350 juta. Jika selain hibah wasiat atau waris, maka nilainya sebesar Rp. 80 juta. Angka NPOPTKP tersebut di atur dalam Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta No. 18 tahun 2010. Untuk wilayah di luar DKI Jakarta, di atur oleh daerahnya masing-masing.

Untuk lebih jelas, ilustrasinya sebagai berikut, jika asumsi ahli waris atau penerima hibah wasiat mendapatkan rumah dengan NJOP di DKI Jakarta Rp. 1 Miliar dan NPOPTKP karena Hibah Wasiat atau Waris Rp. 350 juta, maka bila mengikuti rumus di atas, secara perhitungan, sang ahli waris atau penerima hibah wasiat akan hemat pajak sebesar Rp.29.750.000 (lihat tabel 1 di bawah).

Tabel 1:

    Dengan Hibah Wasiat / Waris  Selain Hibah Wasiat / Waris
 NJOP*     1.000,000,000    
 NPOPTKP**    (Rp. 350.000.000)  (Rp. 80.000.000)
 BPHTB yang dibayarkan                              16,250,000                       46,000,000
 Hemat pajak                            29,750,000  
Ket:

*) Nilai Jual Objek Pajak

**)  Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak; di Provinsi DKI Jakarta.

Untuk waris dan hibah wasiat diperuntukkan bagi orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas dan satu derajat ke bawah dengan pemberi waris dan hibah wasiat, termasuk suami/ istri.

Cara membuat hibah wasiat?

Bagaimana caranya membuat hibah wasiat? Bisa dilakukan melalui Notaris. Hibah wasiat dibuat oleh pembuat wasiat sekaligus pemilik properti sewaktu masih hidup dan berlaku kalau yang bersangkutan sudah meninggal dunia. Sedangkan surat keterangan waris, dibuat di kelurahan dan kecamatan oleh ahli waris sesudah pemilik properti meninggal dunia.

Baik hibah wasiat maupun surat keterangan waris, keduanya membutuhkan surat keterangan kematian. Baik penerima hibah maupun ahli waris perlu membuktikan kepada Notaris maupun pihak kelurahan dan kecamatan bahwa pemilik properti sudah meninggal dunia.

Tulisan ini bukan untuk menakut-nakuti diri sendiri ataupun orang tua kita supaya bagi-bagi waris sekarang. Tetapi dengan membuat surat hibah wasiat artinya menghemat bayar pajak bagi penerima hibah wasiat/ ahli waris, kita berpikir lebih efektif dan penuh persiapan untuk keluarga kita.

 

Catch me: @rizalplanner
Rizal.plannerindo@gmail.com

 

 

INVESTASI JANGKA PENDEK, JANGAN BELI EMAS MENCICIL

emas-batangan

Emas memang sangat populer untuk investasi, tidak ada matinya, gak kenal jaman, dari dulu sampai sekarang, emas selalu menjadi pilihan untuk investasi. Untuk investasi emas khususnya Logam Mulia (LM) atau goldbar saat ini dimudahkan dengan adanya berbagai macam pilihan untuk membeli emas, baik online maupun secara fisik datang ke toko emas, pegadaian maupun bank syariah tertentu.

Pembelian LM secara fisik bisa dilakukan baik secara tunai, cicilan atau menabung emas. Ideal nya kita membeli emas LM dalam kepingan yang ekonomis seperti 100 gram, dimana harga per gram nya lebih murah di bandingkan kepingan standar 1,2,5,10, 25 dan 50 gram. Semata-mata karena ongkos produksi kepingan logam yang lebih kecil lebih besar dibandingkan kepingan yang 100 gram.

Dalam 30-60 hari terakhir emas dalam trend bearish market, meskipun sempat rebound tapi kemudian turun lagi. Banyak orang yang membeli emas LM hari-hari terakhir ini, memanfaatkan momentum bearish ini. Pegadaian menawarkan jasa pembelian emas LM secara cicilan, dimana kita bisa membeli LM dengan harga hari ini atau pada saat akad (jika menggunakan bank Syariah), plus tambahan perhitungan administrasi dan jasa penyimpanan, dengan cara mencicil selama 1, 3, 6, 12, 18, 24 dan 36 bulan.

Untuk membeli emas dengan menggunakan metode cicilan di Pegadaian, ada beberapa hal yang mesti kita perhatikan sebelum memutuskan untuk membeli emas LM secara cicilan.

Pertama, adanya margin setiap pembelian LM baik cash maupun cicil.

Sebagai ilustrasi, misalnya kita membeli 100 gram LM Antam dengan harga pasar saat ini Rp. 56.200.000, tapi karena Pegadaian menerapkan margin baik beli secara mencicil maupun beli cash, maka harga beli cash LM Antam harus ditambah 3% dari harga pasar, sehingga harga yang dibayarkan menjadi Rp. 57.886.000 (lihat tabel 1 di bawah). Artinya meskipun kita mampu beli cash, kita tidak bisa dapat harga pasaran LM Antam, karena ada margin untuk Pegadaian.

Tabel 1

Unit Harga pasar LM (Rp.) Harga Jual Pegadaian (Rp.) Margin % Margin Harga Beli Kembali (Rp.)
100 gram          56.200.000    57.886.000                1.686.000 3%                        53.700.000

 

Kedua, harga jual tersebut belum termasuk biaya administrasi, materai dan asuransi. Analoginya sama seperti kalau kita beli properti secara kredit, pasti akan ada biaya-biaya yang timbul atau yang disebut biaya-biaya untuk memperoleh kredit tersebut. Sama halnya dengan properti, semakin tinggi nilai properti semakin besar asuransinya, begitu juga nilai emas, semakin tinggi nilai emasnya, semakin besar pula asuransi yang harus di bayarkan.

Yang ketiga, prosentase kenaikan harga emas belum tentu lebih tinggi dari prosentase bunga cicilan.

Ilustrasinya, kalau kita beli LM secara mencicil di Pegadaian, misalnya untuk pembelian LM 100 gram selama 12 bulan, maka ada down payment atau uang muka minimum yang harus di bayar, besarnya 34% dari harga pasar saat itu, dalam contoh ini Rp. 19.108.000, dan pastinya ada cicilan per bulan selama 12 bulan yang nilainya sebesar Rp. 3.669.460/ bulan. Jika kita hitung, maka total harga yang dibayar sampai lunas Rp. 63.141.514, yang artinya Pegadaian mengenakan bunga 12%  setahun atau kurang lebih 1% sebulan kepada kita selaku pembeli. Pengenaan bunga cicilan ini sebenarnya wajar-wajar saja, karena kita beli secara mencicil. Tapi jika kita lihat kinerja emas tahun sebelumnya (2016) kenaikan harganya hanya 8,5%, artinya jika kita asumsikan selama 1 tahun ke depan kenaikan harga emas tetap 8,5% sejak kita beli hari ini, maka emas yang kita sudah beli selama setahun imbal hasil (return) nya negatif (-3,5%)., dan kalau dihitung value dari 100 gram emas kita tersebut menjadi hanya Rp. 60.977.000 pada saat lunas 12 bulan kemudian, atau kita rugi Rp. 2.164.514.

Yang empat, kalau di jual kembali, harga beli LM Antam di Pegadaian selisih nya cukup besar, atau hanya dihargai sekitar ~95% dari harga pasar.

Dari ke empat alasan di atas itulah mengapa membeli emas fisik itu tidak direkomendasikan dengan cara mencicil di Pegadaian.

Meskipun data kinerja emas menunjukkan bahwa sampai di pertengahan tahun 2017 ini perubahan harga emas positif naik 6,7%, namun tahun 2013, 2014, 2015 perubahan harga menunjukkan penurunan -28,3%, -1,5%, -10,4% berturut-turut dan baru di tahun 2016 naik 8,5% dan tidak ada jaminan bahwa dalam jangka pendek harga emas akan terus naik. Banyak faktor yang mempengaruhi naik turunnya harga emas di dunia. Kalau tujuan kita beli emas dalam jangka pendek untuk dijual lagi setelah cicilan lunas, maka bisa bukan untung yang di dapat tapi malah jadi bunting.

Terkait dengan perubahan harga emas yang berfluktuasi tersebut, sebagai catatan beberapa tahun lalu, kita pernah dengar yang namanya berkebun emas, ‘berkebun’ dengan skema gadai dengan asumsi harga emasnya naik terus. Menggadaikan emas yang di beli untuk membeli emas yang baru, dan seterusnya. Asumsi harga naik terus dan diharapkan keuntungan yang di dapat tinggi, tapi risikonya juga pasti tinggi. Namun kalau ke depan harganya turun seperti tahun 2013-2015, maka bisa dipastikan berkebun nya akan gagal alias rugi.

Oleh karena itu jika kita membeli emas, belilah secara tunai, jika kita hanya mampu 50 gram, tidak usah dipaksakan untuk mencicil 100 gram, sesuaikan dengan kemampuan kita. Karena investasi emas memang unik, jagalah investasi anda.

CERMAT INVESTASI EMAS

gold 100

pic source: 4-designer.com

 

Salah satu bentuk investasi yang populer di ajarkan oleh orang tua kita dulu adalah investasi emas. Investasi emas itu digunakan untuk hedging (lindung nilai) dari kekayaan kita dan untuk meredam inflasi. Mengapa emas? Karena dalam jangka panjang nilainya akan selalu naik, misalkan sebagai contoh seperti biaya naik haji dari dulu setara dengan 100 gram emas Logam Mulia (LM), pada saat 10 tahun lagi jika emas tersebut di jual, maka kenaikan biaya haji 10 tahun mendatang akan tetap terbeli dengan jumlah gram emas yang sama. Begitu dahsyat nya kekuatan emas ini. Mengapa bisa begitu? Karena simpanan atau cadangan emas tidak bertambah, belum ditemukan tambang emas baru,  cadangan emas segitu-gitu saja.  Yang bertambah permintaannya, sehingga berlaku hukum ekonomi, apabila supply nya kurang  tapi demand nya tinggi, maka otomatis harganya akan terus naik, apalagi bila kemudian permintaan sangat tinggi tapi barang sulit di dapat. Bisa dibayangkan kenaikan harganya.

Dulu, orang menyimpan emas dalam bentuk perhiasan, namun saat ini sudah semakin banyak pilihan, selain fisik seperti Logam Mulia, ada pula emas non fisik seperti kontrak emas yang di perdagangkan di Bursa Berjangka maupun lewat portal online.

Apabila ingin membeli emas non fisik secara kontrak berjangka, bisa dilakukan melalui Bursa Berjangka. Seperti layaknya orang bertransaksi saham di Bursa Efek. Ada peran broker yang dibutuhkan untuk bertransaksi emas secara kontrak. Bila kontrak beli emas kita jatuh tempo, maka terpenuhinya kontrak tersebut di jamin oleh suatu lembaga khusus, yaitu Lembaga Kliring Berjangka. Namun umumnya orang bertransaksi jual dan beli di bursa berjangka tanpa harus menunggu jatuh tempo.

Dengan kemajuan teknologi saat ini, bila ingin membeli emas LM bisa dilakukan online melalui situs Pegadaian atau portal jual beli online, disitu kita bisa melakukan transaksi beli emas layaknya beli toko fisik dan bisa di mulai dari ukuran gram yang terkecil. Fisik emas bisa kita ambil di Galeri Pegadaian bila beli di Pegadaian atau bila melalui portal online , tidak perlu buang waktu keluar rumah atau kantor, fisik emas akan dikirim.

LOGAM MULIA

Bila kita membeli Logam Mulia (LM) atau emas batangan (gold bar), berikut hal-hal yang mesti kita cermati:

Yang pertama, pastikan kita mendapatkan sertifikatnya. Saat ini di Indonesia, PT. Aneka Tambang (Antam) sebagai produsen Logam Mulia terbesar milik pemerintah yang memproduksi LM bersertifikasi. Namun sudah ada juga produsen LM swasta sekarang ini (UBS). Dari produsen LM yang ada, yang paling penting kita perhatikan dari kedua produsen tersebut adalah kadar emasnya (fineness). Untuk kadar emas LM harus 999.9. Artinya kadar emasnya hampir sempurna, hampir 100%, dikenal juga sebagai emas dengan kadar 24 karat. Jika di jual dimana pun, harga jual dan belinya sudah pasti. Sehingga harganya tidak bisa dimainkan. Di Indonesia, karena Antam merupakan satu-satunya produsen Logam Mulia milik pemerintah, maka tidak heran harganya sedikit lebih tinggi dibandingkan produsen milik swasta.

Yang kedua, pastikan no seri, yang ada di sertifikat sama dengan yang tertulis di fisik LM tersebut. Sertifikat disini maksudnya adalah sertifikat dari produsen Logam Mulia tersebut, biasanya terdapat di dalam plastik pembungkus LM tersebut, dan bertuliskan no seri, kadar dan berat dari LM tersebut.

Yang ketiga, beli LM dalam kepingan ekonomis 100 gram, karena harga pasar mengacu pada kepingan tersebut. Bila dilihat dari berat, LM produksi pemerintah yang tersedia sangat beragam, mulai dari 1,2,5,10,25,50,100,250 gram sampai 1 kilogram. Semakin kecil berat LM semakin mahal harga per gramnya. Jika kita membeli LM dengan berat 25 gram, harga per gram nya lebih mahal daripada kepingan 100 gram. Mengapa? Karena ongkos produksi untuk membuat kepingan yang lebih kecil jauh lebih besar daripada kepingan yang besar. Bila kita membeli LM, jangan beli sekaligus dalam bentuk yang paling besar, misalnya dalam hal ini 1 kg, tapi pecahlah dalam kepingan 100 gram sebanyak 10 keping. Sehingga apabila dikemudian hari, kita perlu untuk menjual emas, kepingan yang lebih kecil akan jauh lebih praktis dan kita tidak perlu menjual keseluruhannya.

Yang keempat, jangan biarkan sampai LM terjatuh, karena bila terjatuh, dan timbul cacat, maka nilainya bisa berkurang.

Yang kelima, demi keamanan, simpanlah LM kita di safe deposit box (SDB), untuk menghindari hal-hal yang tidak di inginkan.

Terakhir, yang keenam, berhati-hati dengan berbagai macam tawaran investasi emas, seperti kasus investasi bodong yang ditawarkan oleh Golden Traders Syariah Indonesia (GTIS) dimana calon konsumen harus membayar emas dengan harga 30% lebih tinggi dari harga pasar. Tawaran seperti ini biasanya menawarkan imbal hasil yang fantastis, too good to be true.

Di sisi lain, kita juga mengenal emas perhiasan, perhiasan memang kelihatan cantik dan sedap di pandang, namun emas perhiasan bukanlah investasi yang tepat karena perhiasan mempunyai kelemahan. Pada saat kita membeli, pasti akan dihitung ongkos pembuatannya, tapi pada saat kita menjual, akan ada potongan yang lumayan besar yaitu ongkos pembuatan perhiasan itu sendiri, karena ongkos pembuatan tersebut hanya dihitung pada saat kita beli perhiasan emas tersebut dan pada waktu kita menjual emas perhiasan, hanya dihitung berat dan kadarnya saja. Selain itu bila anda tidak paham kadar dan karat emas, maka bisa saja anda di bohongi oleh penjual. misalnya kita membeli perhiasan kalung emas 75% dengan 22 karat. Pastikan kita mendapatkan surat atau sertifikat dari toko penjual nya. Jangan sampai pada saat kita ingin menjual perhiasan emas nya lagi, ternyata perhiasan yang kita beli hanya 70% dan 18 karat.

Investasi emas memang unik, cermatlah dalam membeli emas.

KREDIT PROPERTI

icon property

Sedari kecil kita semua di ajarkan bahwa salah satu kebutuhan primer adalah kebutuhan papan. Tidak hanya perlu makan minum dan pakaian, tapi juga tempat tinggal. Saat sekarang ini, kebutuhan papan tersedia dalam berbagai macam tipe, mulai dari rumah tapak, rumah susun (apartemen, flat, kondotel), ruko dan lain-lain. Selama manusia hidup, selama itu pula manusia perlu tempat tinggal. Kita semua sadar bahwa beli properti itu melibatkan uang yang besar, sehingga kalau mengumpulkan uang sendiri sampai nilainya terpenuhi kemudian baru beli, sepertinya sangat jarang dan sulit untuk mengejar kenaikan harga properti tersebut. Bahkan untuk kalangan tertentu, gaji tidak akan pernah mampu untuk mengejar kenaikan harga properti. Untuk itu, biasanya pembeli menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya untuk me-leverage kemampuan beli properti tersebut.

Jika anda ingin membeli properti, misalnya dari secondary market atau rumah bekas, sebelum menggunakan pinjaman dari bank atau institusi keuangan lainnya, buatlah planning nya terlebih dahulu.

Pertama hitunglah terlebih dahulu penghasilan anda per bulan. Jika penghasilan anda perbulan misalkan Rp. 20 juta, maka tentu tidak semua gaji anda bisa jadikan cicilan untuk membeli properti. Mau hidup dengan apa jika semuanya dihabiskan untuk cicilan? Hanya 30% dari penghasilan tersebut yang bisa dijadikan angsuran, artinya Rp. 6 juta sebagai cicilan. Saat ini jika anda masuk ke dalam situs jual beli properti tertentu, sudah ada simulasi online yang menghitung secara langsung berapa angsuran Kredit Pemilikan Rumah (KPR) per bulannya. Dari situ bisa di hitung berapa nilai pinjaman properti yang menjadi target anda.

Yang kedua, jika anda sudah tahu kemampuan cicil anda perbulan, carilah properti seperti apa dan dimana yang bisa anda beli dengan kemampuan cicilan seperti itu dan yang mau di biayai oleh bank. Pertimbangkan bahwa semakin tinggi atau semakin premium kelas propertinya, semakin besar pula biaya bulanannya, seperti biaya pengelolaan lingkungan, dan maintenance fee lainnya. Bank tentu akan menilai berapa besar nilai properti tersebut yang akan di agunkan. Saat ini sesuai peraturan Bank Indonesia (BI) per Agustus tahun 2016 lalu, bahwa untuk DP rumah pertama turun menjadi 15% dimana sebelumnya 20%. Ini artinya Bank membiayai 85% dari nilai properti tersebut. Nilai 85% itulah yang disebut LTV (loan to value) atau penilaian pinjaman dan nilai inilah yang menjadi patokan total pinjaman anda. Kalau nilai appraisal properti yang ingin di beli Rp. 600 juta, maka besar KPR yang bisa anda pinjam hanya 85% nya yaitu sebesar Rp. 510 juta. Sebelumnya aturan BI untuk rumah pertama, kedua dan ketiga 20%, 30% dan 40%, sekarang menjadi 15%, 20% dan 25%.

Yang ketiga, berapa lama anda mampu membayar cicilan tersebut? Normalnya orang mengambil jangka waktu 10 sampai 15 tahun. Namun saat ini sudah ada yang sampai 25 tahun. Ini tentu berdampak pada perhitungan angsuran per bulan. Kalau misalnya ada tawaran bunga fix selama 3 tahun, dan cap selama 2 tahun berikut, maka jika terjadi perubahan (baca: naik) suku bunga Bank Indonesia, angsuran akan tetap selama periode tersebut mengikuti suku bunga yang sudah di sepakati. Karena itu jika suku bunga patokan turun, akan sangat sangat ‘susah’ suku bunga pinjaman juga turun. Jika lebih dari 5 tahun, maka suku bunga mengambang (floating rate) yang akan berlaku, mengikuti suku bunga pasar. Contohnya fix 6,99% per 3 tahun dan cap 8,99% per 3 tahun, maka jika masuk tahun ke-6 suku bunga naik menjadi 12,00%, maka cicilannya tentu akan naik juga. Asumsi pinjaman sampai 15 tahun, nah ruang kenaikan ini selama masa sisa cicilan 9 tahun alias sampai lunas tahun ke -15 harus sudah siap di antisipasi. Jangan sampai pada saat tahun ke-6 dan seterusnya, anda tidak mampu membayar cicilan tersebut.

Yang ke empat, siapkan juga dana untuk uang muka (DP – down payment) nya. Down payment rumah pertama sebesar 15%. Jika dari contoh di atas, maka uang sebesar Rp. 90 juta harus anda siapkan untuk down payment nya. Sangat tidak disarankan untuk mengambil pinjaman tanpa agunan seperti Kredit Tanpa Agunan (KTA) untuk membayar DP ini. Karena itu berarti anda mempunyai beban cicilan lebih dari 30% dan kewajiban bayarnya lebih pendek dari cicilan KPR anda.

Yang ke lima, jika menggunakan fasilitas kredit dari bank atau insititusi keuangan lainnya, maka ada biayanya, biaya untuk memperoleh KPR tersebut berkisar 8%-10%, termasuk pembayaran pajak, provisi, BPHTB (Bea Peralihan Hak Atas Tanah dan Bangunan), jasa notaris, asuransi dan lainnya. Untuk itu dana sebesar 8%-10% dari nilai pinjaman perlu dipersiapkan. Dari contoh di atas kira-kira sebesar Rp. 41 juta s/d Rp. 51 juta yang sudah harus disiapkan.

Sehingga total dana cash yang mesti anda siapkan adalah gabungan dari DP dan biaya KPR, dalam contoh ini kurang lebih nilainya Rp. 131 juta – 141 juta.

Sebelum hal tersebut di atas dilakukan, periksalah terlebih dahulu bahwa tidak ada tunggakan tagihan dari pinjaman atau kredit lain, misalnya dari kartu kredit atau KTA atau fasilitas lainnya. Jika masih ada tagihan, di’bersih’kan dahulu supaya pada saat perhitungan parameter kredit, tidak ada masalah. Jika ada tunggakan, lunasi dan selesaikan terlebih dahulu, mintalah surat keterangan lunas jika diperlukan dari bank penerbit kartu kredit atau pemberi fasilitas kredit lainnya. Karena pada saat mengajukan KPR, bank pasti akan melakukan riwayat pinjam meminjam anda melalui BI checking, bagaimana historis kredit dan pembayaran anda sebelumnya.  Apabila anda pernah terlambat dalam membayar kewajiban anda, atau pernah tidak lancar dalam memenuhi kewajiban anda, akan terlihat jelas. Sehingga bila semua sudah clear, kapabilitas anda sebagai orang yang ‘bankable’ meyakinkan.

Meskipun harga properti terus naik, namun saat sekarang adalah saat yang tepat untuk membeli properti? Mengapa ? karena saat sekarang adalah saatnya buyer’s market, dimana lebih banyak supply daripada demand, lebih banyak supply propertinya daripada permintaannya. Banyak orang dan developer properti  yang ingin menjual rumah atau apartemen nya, namun jumlah pembeli nya tidak sebanding. Keadaan seperti inilah yang membuat buyer lebih punya banyak pilihan untuk memilih properti.

 

catch me: @rizalplanner

email me: rizal.plannerindo@gmail.com