Pajak atas Transaksi Properti

Tax-Of-Property

Pada saat kita membeli atau menjual properti, pasti ada pajak yang mesti dibayarkan. Pajak seperti ini harus dibayarkan langsung (iya harus, ga bisa ditunda-tunda), yaitu:

Bagi Penjual:

  1. Pajak Penghasilan (PPh).
  2. Pajak Bumi & Bangunan (PBB).

 

Bagi Pembeli:

  1. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

 

Bagi Penjual:

Yang pertama, Pajak Penghasilan (PPh), ini harus dibayarkan oleh si Penjual atas uang hasil penjualan properti (tanah dan bangunan) yang diterimanya, nilainya 5% dari nilai transaksi. Misalnya ambil contoh rumah di Tangerang, luas tanah (LT) 100 m², luas bangunan (LB) 60 m², berdasarkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan Tahun 2014, Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) untuk tanah harganya Rp. 3.000.000 per m² dan nilai bangunan Rp. 1.500.000 per m².

–          Harga bumi (tanah)  : 100 x Rp. 3.000.000        = Rp. 300.000.000

–          Harga bangunan        :   60 x Rp. 1.500.000        =   Rp.   90.000.000

_____________________________________________________+

NJOP sebagai dasar pengenaan PBB:                                       Rp. 390.000.000

Misalnya ternyata harga transaksi Rp. 500.000.000, harga transaksi bisa lebih tinggi atau lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), tergantung kesepakatan antara penjual dan pembeli. Misalkan dalam contoh ini, harga transaksi lebih besar dari NJOP

–          Harga pembelian bumi (tanah) dan bangunan:        Rp. 500.000.000

–          PPh yang harus dibayarkan (5% x Rp. 500.000.000): Rp.     25.000.000

Maka Pajak Penghasilan yang harus dibayar oleh si Penjual sebesar Rp. 25.000.000.

Yang kedua, jika si Penjual belum membayar PBB pada saat transaksi, maka PBB juga harus dibayarkan, hitungannya sebagai berikut (mengacu contoh di atas).

–          NJOP sebagai dasar pengenaan PBB  :                        Rp. 390.000.000

–          NJOP Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)   :                                                Rp. 0

____________________________________________________ –

–          NJOP untuk penghitungan PBB           :                         Rp. 390.000.000

–          Tarif PBB                                                       :                                        0,1%

–          PBB yang Terutang 0,1% x 390.000.000:                          Rp. 390.000

Pada PBB tahun sebelumnya, di break down menjadi tarif NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) yang nilainya 20% dari NJOP untuk perhitungan PBB, dan tarif PBB yang Terutang 0.5% dari NJKP. Jjika dihitung, sebenarnya tarif sama saja yaitu: 20% x 0.5% = 0.1%.

Jadi PBB YANG HARUS DIBAYARKAN Rp. 390.000.

Saat ini PBB wajib dibayarkan sampai batas waktu Agustus tahun berjalan, jika lalai, maka denda administrasi 2% per bulan, maksimum 24 bulan.

Bagi Pembeli:

Yang mesti dibayarkan adalah BPHTB, dari contoh di atas, harga NJOP adalah sebesar Rp. 390.000.000. Kondisi di lapangan, harga transaksi bisa lebih tinggi dari NJOP meskipun tidak menutup kemungkinan lebih rendah dari NJOP. Kalau nilai transaksi lebih rendah maka mengacu pada NJOP.

Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah setempat mengeluarkan peraturan bahwa pembayaran BPHTB mengacu pada harga transaksi, karena kecil kemungkinan nilai transaksi lebih rendah dari NJOP. Ini artinya nilai BPHTB yang dibayarkan akan lebih tinggi. Misalnya harga transaksi Rp. 500.000.000. Jika ketahuan oleh pihak Pajak, karena kita menggunakan nilai yang lebih rendah misalnya NJOP, maka tindakan ini bisa dikategorikan tax evasion atau tindakan melawan huku. Nah lhoo.

Perhitungannya sebagai berikut:

–          Harga transaksi bumi (tanah) dan bangunan:          Rp. 500.000.000

–          Harga Tidak Kena Pajak                                          :     Rp.    60.000.000*)

___________________________________________________ –

–          Nilai untuk perhitungan BPHTB                          :          Rp.   440.000.000

–          BPHTB yang harus dibayar (5% x Rp. 440.000.000):Rp.   22.000.000

Note *):  untuk wilayah Tangerang, Bogor, Bekasi Rp. 60.000.000, Jakarta Rp. 80.000.000 dst, Nilai ini disebut sebagai NPOPTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak) sesuai peraturan pemerintah setempat.

Harga Tidak Kena Pajak adalah NPOPTKP sebagai nilai pengurangan harga transaksi sebelum dikenakan tarif BPHTB, hal ini membuat nilai pajak pembeli lebih kecil dibandingkan nilai pajak penjual.

Rumusnya: BPHTB = 5% x (Nilai transaksi – NPOPTKP).

BPHTB ini dikenakan bukan hanya pada saat jual beli properti, tapi juga terhadap setiap perolahan hak atas tanah dan bangunan (tukar menukar, hibah, waris, pemasukan tanah dalam perseroan).

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

SUNRISE dan SUNSET PROPERTI

property investment

Ini merupakan rangkuman dari talkshow salah satu radio swasta dengan Matius Yusuf, Direktur Pemasaran Agung Podomoro yang saya dengar tadi malam saat menikmati kemacetan Jakarta. Beliau bicara mengenai bisnis properti, apa saja yang mesti kita perhatikan pada waktu membeli properti.

Untuk tahu properti mana yang bagus, kita harus tahu yang mana area yang sunrise mana area yang sunset. Maksudnya sunrise adalah lebih banyak orang yang inflow ke area tersebut dibandingkan yang outflow, contohnya Serpong, lebih banyak orang yang masuk (inflow) ke area Serpong dibandingkan orang yang keluar (outflow) dari Serpong. Sebaliknya Green Garden, Jakarta Barat, karena banjir yang terus menerus, lebih banyak orang yang keluar (outflow) dari situ dibandingkan orang yang masuk (inflow) ke Green Garden, area seperti ini dinamakan sunset area. Dari kriteria di atas, carilah area-area yang menjadi area sunrise properti.

Dalam berinvestasi properti ada 5 L yang menjadi rumusan dasar:

  1. Lokasi
  2. Lokasi
  3. Lokasi
  4. Lokasi
  5. Lokasi

Sedemikian pentingnya lokasi, sehingga harus dijadikan patokan dasar utama dalam investasi properti.

Dalam berinvestasi properti, seseorang harus mempunyai pengetahuan yang tepat sehingga berinvestasi di properti dapat terus menguntungkan. Beliau menyebutkan bahwa hal-hal terpenting dalam berinvestasi properti adalah:

  1. Lokasi yang strategis dan bagus,
  2. Aksesibilitas mudah,
  3. Fasilitas yang memadai, dan
  4. Who’s the man behind the gun (artinya: siapa orang dibalik developer tersebut dan bagaimana track recordnya).

Jika anda sudah menemukan itu semua, maka selain anda harus smart, juga harus speed, maksudnya cepat dalam mengeksekusinya. Jangan menunggu besok, karena harga akan terus naik.

Sebagai contoh, jika ada suatu area yang baru benar-benar mulai akan digarap, jadilah 10% pertama pembelinya, karena harga jual dari developer itu sama dengan Harga Pokok Penjualan nya (HPP). Perlu informasi dari ring 1, orang-orang dalam. Selanjutnya harga akan naik untuk 20% pembeli berikutnya, 30%, 40%, 50% dan seterusnya sampai kalau sudah dipasang papan reklame, maka ini menunjukkan harganya sudah berkali lipat dari HPP nya.

Carilah properti yang naik 2-3 kali lipat dari inflasi dalam setahun. Karena properti inilah yang memberikan keuntungan bagi anda.

Bagaimana dengan suku bunga yang tinggi saat ini?  Menurut beliau, dengan tingkat suku bunga acuan BI rate 7,5% saat ini (April 2014) dan suku bunga KPR 11.5%, suku bunga ini tergolong masih cukup rendah. Mengapa? Karena hitungannya, bila inflasi 8.38% saat ini (tahun 2013, BPS) dan properti tersebut naik 3x lipat dari inflasi, maka harga properti tersebut naik kurang lebih 25% dalam setahun. Bila dikurangi dengan suku bunga KPR 11,5%, maka masih ada margin 13,5% (25%- 11,5%). Inilah yang disebut properti yang memberikan keuntungan.

Untuk memulai bisnis properti ada beberapa level:

  1. Marketer, yang ini requirementnya MBA – modal bacot aja alias modal mulut aja. Pinter ngomong ke orang, jadi salesman/saleswoman.
  2. Investor, kalau sudah punya uang lebih bisa jadi investor, naik satu kelas, bisa pilah-pilih properti mana yang menguntungkan
  3. Developer, kelasnya sudah naik lagi, untuk level yang ini harus jeli melihat berbagai aspek, mulai dari pemilihan lokasi, pilih arsitek untuk desain perumahan sampai aspek purna jual. Aspek purna jual penting agar properti yang sudah dibangun developer tersebut tidak jatuh harganya, oleh karena itu perlu di maintain.

Bagaimana dengan apartemen? Apakah ini juga menguntungkan? Menurut beliau, apartemen berbeda dengan perumahan, karena kalau apartemen akan menguntungkan bila disewakan, inilah yang disebut dengan net yield. Harga jual pasarannya mungkin tidak naik drastis, tapi harga sewanya bisa 10% dari harga pasaran apartemen tersebut bila fully furnished. Sedangkan kalau rumah, yang dinikmati adalah capital gain nya, alias kenaikan harga rumah tersebut, sedangkan harga sewanya berkisar antara 3%-5% saja.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

3 tips memilih bank untuk KPR

source: belisewarumah.com

source: belisewarumah.com

 

Kalau anda sudah ketemu dengan properti, rumah, ruko atau apartemen yang cocok dengan anda, yang ingin anda beli, tentu anda ingin segera merealisasikannya. Salah satu caranya dengan pinjaman dari bank atau KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Bila anda beli melalui perantara/broker, bisa saja si broker punya jalur ke bank yang biasa menjadi langganan bagi kliennya. Tapi jika tidak, maka anda sendirilah yang mencari jalur ke bank, bisa lewat teman, telpon langsung ke bank, datang langsung ke cabang bank tersebut.

 

Ada 3 tips yang perlu diperhatikan dalam memilih bank untuk KPR anda:

1. Pilih bank yang memberikan fleksibilitas atas kredit yang diberikan,

maksudnya bank tersebut mengikuti prosedur tapi tidak kaku. Contohnya begini, ada satu bank besar, sebut saja Bank X, yang minta semua persyaratan dokumen harus di penuhi, setelah di hitung, ternyata rasio cicilan anda tidak cukup. Tapi jika ternyata anda punya sumber pendapatan lain, maka bank akan menambah sumber pendapatan lain tersebut, sehingga rasio cicilan anda mencukupi. Rasio tersebut disebut sebagai debt burden ratio (DBR) artinya cicilan anda per total penghasilan anda, nilainya maksimal 30%. Kalau cicilan anda 10 juta per bulan, maka minimal total penghasilan anda (dan pasangan) dalam sebulan harus Rp.30 juta, karena kalau DBR lebih dari 30%, akan di anggap akan mengganggu cash flow keuangan anda. Artinya terlalu banyak pengeluaran lain yang mungkin dapat mengganggu kelancaran pembayaran cicilan anda.

 

2. Pilihlah bank yang memberikan plafond tertinggi

Hal ini bisa terjadi bila anda mengajukan KPR pada lebih dari 1 (satu) bank. Boleh-boleh saja, ini untuk memberikan pilihan kepada anda, bank mana yang paling favorable buat anda.

Aturan pembiayaannya anda adalah 70% dari harga beli, karena 30% merupakan uang muka (down payment) yang harus di bayar secara cash. Pada waktu anda mengajukan permintaan kredit, bank akan menilai properti tersebut, Iapi bisa jadi hasil appraisal (penilaian) atas properti yang anda akan beli, nilainya di bawah harga pasar dan di bawah dari nilai penawaran anda. Ini akan berakibat plafond (nilai pinjaman yang di setujui) akan lebih kecil. Dampaknya uang muka yang harus disediakan lebih dari 30%. Setiap bank punya mekanisme dan sistem perhitungan yang berbeda. Ilustrasinya, dengan pengajuan pinjaman yang sama misalnya Rp. 500 juta, bank A hanya setuju memberikan pinjaman 475 juta, bank B hanya Rp. 450 juta dan bank C setuju Rp. 500 juta. Maka pilihlah bank C.

 

3. Pilih bank yang memberikan bunga fixed paling lama.

Mengapa bunga fixed? Karena umumnya bank yang memberikan bunga fixed paling lama, bagi anda sebagai nasabah akan menguntungkan dalam hal mengatur cash flow, karena selama periode tersebut, cicilan anda akan tetap. Misalnya bunga 9,75% selama 4 tahun, maka selama 4 tahun tersebut, cicilan anda akan tetap misalnya Rp. 5 juta per bulan, tapi begitu menginjak tahun ke-5, maka cicilan akan berubah dan umumnya naik dan pasti naik (kalau yang ini sepertinya ga perlu di jelasin kenapa…) misalnya bunga akan naik jadi 14%, dan cicilan per bulan nya menjadi Rp. 6,3 juta. Ini hanya ilustrasi sederhana saja.

 

Tiga hal tersebut adalah hal-hal yang perlu menjadi concern anda pada saat memilih bank untuk KPR.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

 

Bunga KPR: pilih yang mana, fix atau floating?

man move to lower interest

Kalau kita sudah ketemu properti yang akan kita beli, baik rumah idaman, apartemen dambaan, atau ruko impian kita, maka salah satu cara pembayarannya adalah dengan pinjaman dari bank.

Saat ini banyak bank yang menawarkan KPR/KPA dengan bunga fix (tetap) dan banyak juga yang menawarkan bunga floating (mengambang). Kalau kita harus memilih, pilihlah bunga fix dengan tenor (jangka waktu) paling lama. Misalnya ada penawaran KPR:  9,75% untuk 4 tahun, 8,88% untuk 3 tahun, 7,11% untuk 2 tahun, maka pilihlah yang pertama: 9,75% untuk 4 tahun. Mengapa? Karena dengan memilih bunga fix selama 4 tahun pertama, artinya cicilan yang kita bayarkan ke bank akan tetap selama 4 tahun. Dan ini penting untuk menjaga cash flow kita dan rencana-rencana keuangan lainnya. Tapi bila kita pilih bunga floating (mengambang) artinya cicilan kita bisa berubah-ubah setiap saat/periode, misalnya, bunga 12 bulan pertama 12%, maka belum tentu untuk bunga 12 bulan berikutnya masih 12%, bisa jadi malah naik jadi 13%, yang sering disebut sebagai penyesuaian bunga pinjaman yang karena berbagai faktor biasanya naik, dan kalau pun turun karena patokan suku bunga seperti SBI (Sertifikat Bank Indonesia) turun, maka turunnya bunga KPR bisa lamaa banget dan mungkin saja stabil di angka awal.

Contoh sederhana dari cerita di atas misalnya kalau kita beli rumah dengan pinjaman 10 tahun dari bank sebesar  Rp. 500 juta, bunga KPR  fix 9,75% selama 4 tahun, maka cicilan kita per bulan Rp. 6,5 juta, jumlah ini tetap selama 4 tahun pertama, sedangkan untuk sisa 6 tahunnya akan kena bunga floating yang umumnya lebih tinggi dari bunga fix,  tapi bila sejak awal  kita pilih bunga floating 12%, maka cicilan kita pada awal periode sudah sebesar Rp. 7,2 juta. Untuk awalnya saja ada selisih Rp. 700 ribu perak yang merupakan  extra tambahan 2,25% bunga yang mesti kita bayarkan ke bank sejak awal. Tentu saja ini merugikan bagi kita sebagai konsumen. Kalau kita bisa bayar bunga lebih murah kenapa harus bayar mahal?

Memang setelah masa akhir bunga fix 4 tahun, kita akan dikenakan bunga floating oleh bank yang umumnya lebih tinggi dari bunga fix. Karena disinilah bank mendapatkan margin alias untung nya.

Nah kalau sudah habis masa bunga fix, lihat-lihat saja di market, apakah ada bank lain yang menawarkan bunga fix, kalau ada, pindahkan saja lagi.

Catch me: @rizalplanner

Contact me: rizal.planner@gmail.com

BELI PROPERTY YUK…!

source: cirebonproperti.com

source: cirebonproperti.com

 

Emangnya kayak beli kacang?

Tapi fenomena ini yang terjadi sekarang, orang rela antre untuk dapat nomer antrian beli properti, baik rumah, ruko maupun apartemen. Karena ada survey yang mengatakan bahwa antara supply properti dengan permintaan properti masih sangat jauh, sehingga karena lebih banyaknya permintaan dibandingkan supply barang yang ada, ga heran, harganya naik terus.

Properti merupakan salah satu instrumen yang banyak direkomendasikan sebagai portfolio investasi. Untuk pasangan muda, rumah merupakan kebutuhan, kelak dengan adanya anak-anak maka mau tidak mau tempat tinggal sudah jadi kebutuhan keluarga, masa mau nebeng di rumah orang tua terus? atau ngontrak terus?

Kalau uang belum cukup beli cash, maka hutang properti di bank (misalnya KPR – Kredit Pemilikan Rumah) merupakan hutang yang produktif, karena value dari properti tersebut akan terus naik seiring dengan berjalannya waktu. Selain itu value properti akan meningkatkan total kekayaan bersih anda.

Dengan adanya aturan Bank Indonesia, kita boleh hutang 70% dari harga transaksi, artinya 30% harus kita bayarkan cash sebagai down paymentnya.

Jika kita beli rumah melalui KPR bank, maka estimasi biaya yang timbul seperti bayar jasa notaris, pajak, Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, (BPHTB) dan biaya-biaya lainnya, diperkirakan sebesar 10% dari value KPR yang kita ambil. Dan ini harus kita siapkan dana cash.

Misalnya harga rumah Rp. 500 juta, maka DP yang harus kita siapkan Rp. 150 juta, pajak, BPHTB dan biaya-biaya lain sebesar Rp. 35 juta.

Tabel perhitungannya seperti di bawah:

Items Harga Keterangan
Harga rumah Rp. 500 juta Nilai transaksi
Down payment (DP) Rp. 150 juta =30% dari Rp. 500 juta – siapkan dana cash
Pembiayaan bank Rp. 350 juta =Rp. 500 juta – Rp. 150 juta – hutang produktif kita.
Biaya jasa notaries, BPHTB, dan biaya lain-lain Rp. 35 juta 10% x Rp. 350 juta, yang ini juga harus cash

 Hal lain yang jadi perhatian Bank dalam menyetujui kredit adalah perhitungan rasio hutang terhadap pendapatan kita, maksimum 35%, ada Bank yang cuma kasih batas 30%.

Misalnya cicilan per bulan Rp. 5 juta selama 10 tahun, sedangkan gaji Rp. 20 juta, maka rasio hutang terhadap gaji adalah 25%, otomatis di bawah kriteria tsb.

Perhitungan tabel sederhananya bisa dilihat sbb:

Items Nilai Keterangan
Gaji Rp. 20 juta (asumsi bisa joint income dengan pasangan)
Jangka waktu 10 tahun  
Cicilan/ bulan Rp. 5 juta Terdiri dari hutang pokok dan bunga
Rasio cicilan terhadap gaji 25% Max. yang di perbolehkan 35%.

 Sebagai financial planner, investasi di properti merupakan diversifikasi dari investasi kita. Ini jelas aset yang nyata, selain itu jika kita beli melalui dengan cara hutang ke Bank, Bank akan mengecek dan memverifikasi properti yang akan di beli, karena Bank juga punya kepentingan agar rumah yang jadi agunan memang jelas adanya tidak seperti investasi bodong yang heboh itu (lihat tulisan saya: Ketipu lagi)

 So, jangan tunggu harga naik baru beli properti, tapi belilah properti dan tunggulah harga naik

 

Catch me: @rizalplanner

Email: rizal.planner@gmail.com

Jakarta Tenggelam vs Jakarta Tujuan Investasi Properti Terbaik 2013

sumber: windermeresocalcommercial.com

sumber: windermeresocalcommercial.com

Salah satu heading  text news di TV hari ini, hari kedua banjir hebat di Jakarta, adalah ’Jakarta Tenggelam’  dengan reporternya yang terus menerus menyiarkan kondisi terakhir dampak dari banjir di Jakarta. Kadang saya melihat cara reporter ini menyiarkan terlalu lebay, tapi untuk si pembuat berita, bad news is good news.

Sementara itu, awal tahun ini hampir semua media merilis hasil riset Pricewaterhouse Coopers (itu lho salah satu konsultan top dunia) dan Urban Land Institute, yang bilang bahwa Jakarta adalah peringkat pertama kota tujuan investasi property pada 2013.  Ini luar biasa, mengalahkan Singapura, Shanghai, Sydney, Kuala Lumpur  dan kota-kota besar Asia Pasific lainnya.

Anyway buat saya sebagai financial planner, ini saat yang tepat untuk melihat lokasi properti yang menjadi incaran kita untuk berinvestasi. Ingat 3 rumus investasi properti: lokasi, lokasi dan lokasi.

Lokasi yang banjir tentu tidak menjadi pilihan kita untuk berinvestasi. Tapi anomali di Jakarta terjadi di daerah yang namanya Kelapa Gading,  daerah yang disebut-sebut dengan Kepala Naga, yang sepertinya harganya anti  banjir, naik terus, ga ada matinya. (Ekor naganya dimana sih?) Dengan adanya kondisi banjir seperti sekarang tentu kita bisa mengecek melalui media dan tentu tinjau lokasi langsung. Lokasi yang menjadi incaran kita apakah termasuk lokasi yang aman, baik lingkungan perumahan maupun akses nya. Karena ini akan berpengaruh pada value dari properti tsb. Tentu kita tidak mau investasi yang kita tanamkan akan turun nilainya karena kita tidak cermat dalam memilih.

Cara lain yang bisa dilakukan adalah dengan menanyakan terlebih dahulu pada perusahaan asuransi umum, apakah lokasi properti yang kita beli bisa di cover perluasan asuransi banjir? Karena pihak asuransi pasti akan berhitung cermat, jika lokasi properti yang kita pilih termasuk area banjir, maka mereka akan menolak duluan, meskipun kita insist untuk bayar preminya. Kalaupun mau pasti muahaaal banget.

Buat anda yang mau membeli properti, jangan segan untuk minta bantuan agen properti karena mereka lebih tahu dan paham daerah ”kekuasaannya“ (please note, saya bukan agen properti, dan juga bukan agen asuransi yaa), so, kita lihat saja setelah dampak banjir ini lewat, apakah Jakarta tetap akan menjadi No.1 Tujuan Investasi Properti 2013.

Selalu ada hikmah di balik bencana yang ada.

Catch me: @rizalplanner

Contact: rizal.planner@gmail.com

sumber: windermeresocalcommercial.com