SUNRISE dan SUNSET PROPERTI

property investment

Ini merupakan rangkuman dari talkshow salah satu radio swasta dengan Matius Yusuf, Direktur Pemasaran Agung Podomoro yang saya dengar tadi malam saat menikmati kemacetan Jakarta. Beliau bicara mengenai bisnis properti, apa saja yang mesti kita perhatikan pada waktu membeli properti.

Untuk tahu properti mana yang bagus, kita harus tahu yang mana area yang sunrise mana area yang sunset. Maksudnya sunrise adalah lebih banyak orang yang inflow ke area tersebut dibandingkan yang outflow, contohnya Serpong, lebih banyak orang yang masuk (inflow) ke area Serpong dibandingkan orang yang keluar (outflow) dari Serpong. Sebaliknya Green Garden, Jakarta Barat, karena banjir yang terus menerus, lebih banyak orang yang keluar (outflow) dari situ dibandingkan orang yang masuk (inflow) ke Green Garden, area seperti ini dinamakan sunset area. Dari kriteria di atas, carilah area-area yang menjadi area sunrise properti.

Dalam berinvestasi properti ada 5 L yang menjadi rumusan dasar:

  1. Lokasi
  2. Lokasi
  3. Lokasi
  4. Lokasi
  5. Lokasi

Sedemikian pentingnya lokasi, sehingga harus dijadikan patokan dasar utama dalam investasi properti.

Dalam berinvestasi properti, seseorang harus mempunyai pengetahuan yang tepat sehingga berinvestasi di properti dapat terus menguntungkan. Beliau menyebutkan bahwa hal-hal terpenting dalam berinvestasi properti adalah:

  1. Lokasi yang strategis dan bagus,
  2. Aksesibilitas mudah,
  3. Fasilitas yang memadai, dan
  4. Who’s the man behind the gun (artinya: siapa orang dibalik developer tersebut dan bagaimana track recordnya).

Jika anda sudah menemukan itu semua, maka selain anda harus smart, juga harus speed, maksudnya cepat dalam mengeksekusinya. Jangan menunggu besok, karena harga akan terus naik.

Sebagai contoh, jika ada suatu area yang baru benar-benar mulai akan digarap, jadilah 10% pertama pembelinya, karena harga jual dari developer itu sama dengan Harga Pokok Penjualan nya (HPP). Perlu informasi dari ring 1, orang-orang dalam. Selanjutnya harga akan naik untuk 20% pembeli berikutnya, 30%, 40%, 50% dan seterusnya sampai kalau sudah dipasang papan reklame, maka ini menunjukkan harganya sudah berkali lipat dari HPP nya.

Carilah properti yang naik 2-3 kali lipat dari inflasi dalam setahun. Karena properti inilah yang memberikan keuntungan bagi anda.

Bagaimana dengan suku bunga yang tinggi saat ini?  Menurut beliau, dengan tingkat suku bunga acuan BI rate 7,5% saat ini (April 2014) dan suku bunga KPR 11.5%, suku bunga ini tergolong masih cukup rendah. Mengapa? Karena hitungannya, bila inflasi 8.38% saat ini (tahun 2013, BPS) dan properti tersebut naik 3x lipat dari inflasi, maka harga properti tersebut naik kurang lebih 25% dalam setahun. Bila dikurangi dengan suku bunga KPR 11,5%, maka masih ada margin 13,5% (25%- 11,5%). Inilah yang disebut properti yang memberikan keuntungan.

Untuk memulai bisnis properti ada beberapa level:

  1. Marketer, yang ini requirementnya MBA – modal bacot aja alias modal mulut aja. Pinter ngomong ke orang, jadi salesman/saleswoman.
  2. Investor, kalau sudah punya uang lebih bisa jadi investor, naik satu kelas, bisa pilah-pilih properti mana yang menguntungkan
  3. Developer, kelasnya sudah naik lagi, untuk level yang ini harus jeli melihat berbagai aspek, mulai dari pemilihan lokasi, pilih arsitek untuk desain perumahan sampai aspek purna jual. Aspek purna jual penting agar properti yang sudah dibangun developer tersebut tidak jatuh harganya, oleh karena itu perlu di maintain.

Bagaimana dengan apartemen? Apakah ini juga menguntungkan? Menurut beliau, apartemen berbeda dengan perumahan, karena kalau apartemen akan menguntungkan bila disewakan, inilah yang disebut dengan net yield. Harga jual pasarannya mungkin tidak naik drastis, tapi harga sewanya bisa 10% dari harga pasaran apartemen tersebut bila fully furnished. Sedangkan kalau rumah, yang dinikmati adalah capital gain nya, alias kenaikan harga rumah tersebut, sedangkan harga sewanya berkisar antara 3%-5% saja.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

Advertisements

INVESTASI BERAROMA BUSUK

Heboh kisah Ferdy Hasan terjerumus investasi bodong, karena rekomendasi seorang financial planner jadi pembicaraan paling hot di social media.  Duit Rp. 12 Milyar pun amblas, dan ini sampai jadi urusan polisi. Apalagi sebelumnya kasus dengan financial planner yang sama, heboh di surat pembaca salah satu surat kabar nasional bulan Februari 2014 lalu. Jika kita lihat ke belakang, banyak masyarakat kita yang karena mental ingin cepet kaya cari jalan tol buat hal ini, tapi akibatnya karena mungkin lebih tergiur iming-iming untung yang bakal di dapat dibanding risiko yang akan muncul maka rasionalitas seolah-olah hilang. Penawaran investasi tersebut umumnya ditawarkan dengan return nya sangat tinggi dan seolah-olah tidak ada risiko (risk free) plus iming-iming bonus dan cash back yang menggiurkan, apalagi kalau ada endorsement dari tokoh masyarakat. Kalau sudah begini something too good to be true, it’s hard to be true. Berikut adalah summary daftar perusahaan dan pelaku yang bermasalah dalam menjalankan investasinya:

  1. QSAR (Qurnia Subur Alam Raya) perkebunan, yang ini sudah lama banget dan pemiliknya – Ramly Arabi – sudah di penjara.
  2. ADD Farm, agribisnis – ternak itik, pemiliknya Ade Suhidin.
  3. Koperasi Langit Biru, agribisnis, kerugiannya sampai Rp. 6 T. Jaya Komara sang bos koperasi, jadi urusan dengan polisi.
  4. CV. Panen Mas, agribisnis: singkong, burung puyuh, dan ayam. Aria Pratomo, Dirutnya sudah di tangkap dan dipenjara polisi.
  5. PT Triguna Jaya Usaha Bahari, penyalur tenaga kerja ke luar negeri.
  6. Golden Traders Syariah Indonesia (GTIS), pemiliknya Michael Ong buron, motifnya klien diminta untuk beli emas dengan harga 30% lebih tinggi dari harga pasar dan kemudian memberikan return 13% selama 6 bulan. Kenyataannya harga emas tidak selalu naik.
  7. PT Golden Makmur Citra Sejahtera, investasi emas, skema mirip dengan GTIS, iming-iming return 2,5% – 2,75% dengan minimum investasi Rp. 180 juta.
  8. Virgin Gold Mining Corporation (VGMC), investasi pertambangan emas di Afrika dan Amerika Latin.
  9. Lautan Emas Mulia, investasi emas, skema mirip dengan GTIS.
  10. Pohon Mas, investasi emas.
  11. PT Gold Bullion Indonesia (GBI), investasi emas.
  12. PT Makira Nature, investasi emas.
  13. PT Trimas Mulia, investasi emas.
  14. PT Peresseia Mazekadwisapta Abadi (Primaz).
  15. Sarana Perdana Indoglobal, investasi komoditas dan valuta.
  16. Wahana Bersama Global, komoditas dan valuta, di Hong Kong dan Dressel dengan bunga 24%-28% per tahun untuk investasi US$ 5.000 – US$ 10.000. padahal deposito dollar paling tinggi cuma 4%, this is too good to be true.
  17. Gama Smart, komoditas dan valuta.
  18. Amanah I, forex trading, janji return 200% dalam sebulan. Wong 30% per tahun aja sudah bagus banget.
  19. Coal Trade and Investment, yang ini usaha batubara fiktif di Kalimantan. Minimum investasi US$ 500 atau sekitar Rp. 5 juta.
  20. Koperasi Titian Rizki Utama, berlokasi di Semarang, bisnis peternakan, lembaga pengembangan pendidikan dan properti.
  21. Nino de Guzman, Seattle, USA, skema Ponzi, penipuan dan pencucian uang.
  22. Steven Bingamas, Bedford, New York, USA, skema Ponzi.
  23. Bernard Madoff, USA, skema Ponzi, di penjara 150 tahun.

Dari summary di atas, apapun nama perusahannya, ada 3 kategori besar jenis investasi yang sering dijadikan peluang penipuan:

  1. Agribisnis
  2. Emas
  3. Komoditas dan valuta

so be careful!

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

CARA PRAKTIS MENGHITUNG KEBUTUHAN UANG PERTANGGUNGAN ASURANSI ANDA

insurance

Salah satu cara untuk melindungi penghasilan anda jika terjadi apa-apa dengan anda adalah dengan asuransi jiwa. Asuransi jiwa ini memberikan proteksi terhadap risiko kepada tertanggung, dalam hal ini anda sebagai breadwinner atau pencari nafkah. Kata orang yang namanya untung tak dapat di raih, malang tak dapat di tolak. Memang kita harus menghilangkan dahulu prasangka negatif, kekhawatiran dan menumbuhkan harapan bagi diri kita dan keluarga terhadap asuransi jiwa.

Ada dua aspek kehidupan untuk setiap orang bila dilihat by product, yang pertama jika ia meninggal lebih dahulu, apa yang diwariskan untuk keluarga yang ditinggalkan, yang kedua, kalau ia panjang umur, mau hidup dengan apa? Untuk tulisan ini, hanya membahas yang poin pertama saja, sedangkan poin kedua, untuk orang-orang yang pensiun, jika dikaitkan dengan produk, inilah namanya produk anuitas.

Dalam poin pertama, produk yang menjadi fokus adalah asuransi jiwa. Dalam menghitung kebutuhan asuransi jiwa, setidaknya ada 3 cara:

Yang pertama, pendekatan Human Life Value, cara perhitungannya: penghasilan per bulan  x 12 x waktu pertanggungan. Semakin tinggi uang pertanggungan (sering disingkat UP), maka makin tinggi pula premi yang harus dibayarkan. Ilustrasi sederhananya, misalnya Mr. X (35 thn) mempunyai penghasilan 10 juta per tahun, mempunyai seorang istri yang ibu RT dan seorang anak 6 tahun. Maka dengan pendekatan ini, perhitungan kebutuhan asuransi Mr.X:

èRp. 10 juta x 12 bulan x 19 tahun = Rp. 2,28 Milyar.

Asumsi 19 tahun, karena anak akan berusia 25 tahun, dan diharapkan sudah selesai kuliah dan dapat membiayai dirinya sendiri.

Yang kedua, pendekatan Income Based Value, cara perhitungannya: uang yang dibutuhkan / suku bunga. Hasil bunga yang di dapat harus sama dengan penghasilan bulanan atau uang yang dibutuhkan. Maksudnya keluarga anda mendapatkan sejumlah uang yang jika di investasikan dalam instrumen tertentu, memberikan hasil yang sama dengan penghasilan bulanan. Ilutrasinya masih sama dengan asumsi penghasilan Mr.X di atas (Rp. 10 juta), instrumen yang dipilih adalah ORI (Obligasi Republik Indonesia) dengan tingkat suku bunga ORI 8.50% per tahun, nett 6,8% per tahun setelah dipotong pajak, atau 0.57% per bulan. Mengapa ORI? Karena instrumen tersebut diasumsikan aman dan memberikan yield (imbal hasil) di atas bunga perbankan. Sehingga jika dihitung Uang Pertanggungan yang dibutuhkan:

èRp. 10 juta/ 0.57% = Rp. 1,76 Milyar

Idealnya, keluarga ini punya UP sebesar Rp. 1,76M agar dapat menghasilkan Rp. 10 juta setiap bulannya.

Yang ketiga, pendekatan Survival Based Income, cara perhitungannya mirip dengan pendekatan human life value dengan menambahkan perhitungan utang dan berapa sisa penghasilan yang harus di cover, sampai orang yang ditinggalkan survive. Dengan ilustrasi penghasilan Mr.X di atas, asumsi istri (Mrs. X, 30th) pernah bekerja sebelumnya dengan gaji Rp.5 juta per bulan. Jika terjadi apa-apa dengan Mr.X, maka Mrs X diharapkan akan dapat kembali bekerja dengan gaji sebelumnya (Rp. 5 juta), selain itu misalkan terdapat cicilan KPR Rp. 2 juta per bulan, dan total pengeluaran rumah tangga per bulan Rp. 9 juta. maka dapat kita hitung, seandainya Mr.X meninggal, pengeluaran menjadi hanya Rp. 7 juta (Rp. 9 juta – Rp. 2 juta). Cicilan KPR sebesar Rp.2 juta dapat dikeluarkan karena umumnya KPR selalu di cover asuransi jiwa, sehingga otomatis sisa pinjaman akan ditutup oleh asuransi jika Mr.X meninggal. Selain itu diasumsikan Mrs X kembali bekerja dan mendapatkan penghasilan Rp. 5 juta per bulan, sehingga kekurangan dana per bulan hanya Rp. 2 juta (Rp. 7 juta – Rp. 5 juta). Selama 19 tahun, sampai anak selesai kuliah dan siap memenuhi kebutuhannya sendiri, maka kebutuhan kekurangan dana tersebut:

èRp. 2 juta x 12 bulan x 19 tahun = Rp. 456 juta.

Dengan pendekatan ini, maka nilai uang pertanggungan yang dibutuhkan dari asuransi untuk menutup kekurangan tersebut Rp. 456 juta.

Dari tiga pendekatan ini, masing-masing punya kekurangan dan kelebihannya, yang pasti semakin besar Uang Pertanggungan semakin besar pula premi yang harus dibayarkan.

So, sudahkah anda menghitung kebutuhan proteksi anda?

 

Catch me: @rizalplanner

Email: rizal.planner@gmail.com