CICIL DAN GADAI EMAS, APA JADINYA KALAU MARKET TREND TURUN?

picture source: bisnis.liputan6.com

picture source: bisnis.liputan6.com

Tadi pagi waktu sahur, salah satu acara TV nasional menayangkan acara talkshow dengan nara sumber merangkap sponsor dari salah satu bank syariah nasional (tidak perlu disebut namanya ya). Yang dibahas mengenai produk dari bank tersebut yaitu cicil dan gadai emas. Disebutkan bahwa untuk nasabah yang berminat untuk membeli emas bisa dengan mencicil dengan margin yang disepakati, dan yang BU alias butuh uang, tinggal gadaikan saja emasnya.  Sayangnya ada beberapa informasi yang tidak lengkap dijelaskan waktu talk show. Untuk itu kita bahas dari kondisi trend gold market yang terus menurun supaya lebih jelas.

Untuk Cicil Emas, hal lain yang kurang lengkap disampaikan adalah pada saat mencicil emas dengan trend market price turun. Jika anda pilih membeli emas dengan cara mencicil di bank atau pegadaian, maka selisih atas penurunan harga pasar emas tidak mengurangi cicilan anda, anda diharuskan tetap membayar cicilan sesuai perjanjian awal. Contohnya jika harga emas yang anda beli awalnya seharga Rp. 12 juta kemudian turun jadi Rp. 10 juta, maka cicilan anda tidak ikut turun, tapi tetap untuk seharga Rp. 12 juta. Oleh karena itu konsumen harus jelas akan terms and condition nya.

Sedangkan untuk Gadai Emas, prinsipnya, anda menggadaikan barang anda untuk mendapatkan sejumlah uang dan kemudian ditebus kembali. Jika dalam hal ini adalah emas batangan, maka bank atau pegadaian yang menyediakan bisnis gadai emas akan menaksir emas tersebut dengan harga emas yang tentunya lebih rendah dari market price. Misalnya market price emas LM Antam hari ini (per 27 Juli 2013) Rp. 450.000/gram , maka nilai taksiran bank atau pegadaian pasti di bawah itu misalnya Rp. 400.000/gram. Dan nilai pinjamannya maksimum hanya 93% dari nilai taksiran. Kemudian nilai pinjaman dikurangi lagi biaya administrasi yang rangenya Rp. 12.500 – Rp. 60.000.  Jadi yang anda terima Rp. 312.000, ini sama dengan 69% dari market price sekarang. Artinya biaya awal untuk gadai emas mencapai 31% dari market price. Belum lagi dikurangi biaya sewa per bulannya yang nilainya 1,25% per gram atau dari nilai pinjaman.

Jika kondisi pasar harga emas turun terus, maka bank atau pegadaian akan meminta selisih dari nilai pasar tersebut kepada anda sebagai kekurangan atas nilai pasar yang baru. Misalnya saat anda menggadaikan emas, nilai harga emas Rp. 520.000/gram, tapi kemudian harga emas merosot menjadi Rp. 450.000/gram dalam sebulan. Selisih Rp. 70.000/gram ini harus dibayar oleh anda, untuk memperpanjang gadai. Jika tidak anda bayar, maka bank atau pegadaian punya hak untuk melelang emas anda yang dijaminkan tersebut. Di TV, pada saat si host menanyakan mengenai trend gold market yang turun saat ini ke nara sumber, hal tersebut tidak di jawab secara lengkap, sehingga informasi kepada pemirsa TV kurang lengkap.

Jadi kalau ada tawaran produk baik dari bank, pegadaian atau institusi lainnya, tanyalah secara detail, apa saja term and conditionnya. Supaya tidak menyesal di kemudian hari. Selain itu, jika sudah kepepet, BU alias butuh uang, jual saja emas  atau perhiasannya. Toh jika anda sudah mampu membeli sebelumnya, anda akan mampu membelinya lagi.

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

Advertisements

CERMAT MEMILIH INVESTASI

source: aegonreligare.com

source: aegonreligare.com

Akhir-akhir ini media massa banyak memberitakan seorang ustadz terkenal yang dihentikan kegiatan pengumpulan dananya oleh otoritas yang berwenang (baca: OJK = Otoritas Jasa Keuangan). Di radio kita juga mendengar, bahwa OJK banyak memberikan himbauan kepada masyarakat untuk berhati-hati dalam berinvestasi.

Tulisan ini tidak untuk membahas si ustadz (tidak perlu disebut namanya yaa) atau OJK atau person secara tertentu, tapi untuk diri kita sendiri dalam memahami keputusan investasi yang kita pilih, agar kita cermat dan berhati-hati.

Selain tips yang pernah saya bahas dalam tulisan saya 14 Januari 2013 https://rizalplanner.wordpress.com/2013/01/14/tips-berinvestasi/ , ada beberapa hal yang juga perlu menjadi concern kita dalam berinvestasi.

  • Legalitas usaha.
    • Adakah Surat Izin Usaha dari otoritas yang berwenang? Kalau misalnya mengumpulkan dana pihak ketiga, harus punya izin dari BI seperti layaknya Bank, kalau punya usaha pengelolaan dana, tentu harus ada izin dari OJK, kalau investasi komoditas, harus ada izin dari Otoritas Bursa Berjangka. Jadi jika ingin lebih yakin, cek terlebih dahulu surat ijin usaha nya ke otoritas berwenang, dan apakah benar izin usaha tersebut valid?
  • Underlying asset.
    • Duitnya untuk beli apa sebagai dasar investasi? Duit kelolaannya itu diputar dimana? Apakah di Pasar Modal? Pasar Uang? Komoditas? Forex? Properti? Tambang? Emas? atau apa? Semuanya itu bisa dihitung return nya. Misalnya jika ada yang menjanjikan return 10% per BULAN, patut di tanyakan, duitnya di putar dimana? Apa saja portfolionya? Sudah berapa lama mengelola portfolio tersebut. Mana buktinya? Hal-hal tersebut merupakan pertanyaan yang harus menjadi concern kita, agar duit kita tidak hilang.
  • Kapasitas dan Pengetahuan.
    • Apakah pemilik usaha atau pengelola dana tersebut mempunyai kapasitas yang cukup dalam mengelola dana. Apakah ia mempunyai pengetahuan yang memadai dalam mengelola investasi. Apakah ia memiliki lisence (surat ijin) yang diterbitkan oleh otoritas berwenang, seperti di pasar modal dikenal adanya lisence MI (Manajer Investasi). Karena jika salah kelola dan tidak cukup kapasitasnya dalam mengelola portfolio yang ada, maka taruhannya selain nama baik juga secara hukum bisa dituntut, karena tidak berizin.
  • Kepercayaan.
    • Apakah si pengelola dapat dipercaya? Apakah dia punya track record yang bagus dalam dunia investasi? Sebagai contoh, misalnya untuk bank sebagai agen penjual reksadana tentu sudah melakukan seleksi terhadap manajer investasi. Bank mempunyai kriteria tersendiri dalam menilai kelayakan suatu manajer investasi agar produknya layak di jual oleh bank. Karena bank juga tidak mau terkena dampak jika terjadi apa-apa dengan si penjual alias si manajer investasi meskipun sudah dijelaskan di awal bahwa bank hanya sebagai agen penjual reksadana saja.

So guys, be careful choosing your investment.

Catch me; @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

3 tips memilih bank untuk KPR

source: belisewarumah.com

source: belisewarumah.com

 

Kalau anda sudah ketemu dengan properti, rumah, ruko atau apartemen yang cocok dengan anda, yang ingin anda beli, tentu anda ingin segera merealisasikannya. Salah satu caranya dengan pinjaman dari bank atau KPR (Kredit Pemilikan Rumah). Bila anda beli melalui perantara/broker, bisa saja si broker punya jalur ke bank yang biasa menjadi langganan bagi kliennya. Tapi jika tidak, maka anda sendirilah yang mencari jalur ke bank, bisa lewat teman, telpon langsung ke bank, datang langsung ke cabang bank tersebut.

 

Ada 3 tips yang perlu diperhatikan dalam memilih bank untuk KPR anda:

1. Pilih bank yang memberikan fleksibilitas atas kredit yang diberikan,

maksudnya bank tersebut mengikuti prosedur tapi tidak kaku. Contohnya begini, ada satu bank besar, sebut saja Bank X, yang minta semua persyaratan dokumen harus di penuhi, setelah di hitung, ternyata rasio cicilan anda tidak cukup. Tapi jika ternyata anda punya sumber pendapatan lain, maka bank akan menambah sumber pendapatan lain tersebut, sehingga rasio cicilan anda mencukupi. Rasio tersebut disebut sebagai debt burden ratio (DBR) artinya cicilan anda per total penghasilan anda, nilainya maksimal 30%. Kalau cicilan anda 10 juta per bulan, maka minimal total penghasilan anda (dan pasangan) dalam sebulan harus Rp.30 juta, karena kalau DBR lebih dari 30%, akan di anggap akan mengganggu cash flow keuangan anda. Artinya terlalu banyak pengeluaran lain yang mungkin dapat mengganggu kelancaran pembayaran cicilan anda.

 

2. Pilihlah bank yang memberikan plafond tertinggi

Hal ini bisa terjadi bila anda mengajukan KPR pada lebih dari 1 (satu) bank. Boleh-boleh saja, ini untuk memberikan pilihan kepada anda, bank mana yang paling favorable buat anda.

Aturan pembiayaannya anda adalah 70% dari harga beli, karena 30% merupakan uang muka (down payment) yang harus di bayar secara cash. Pada waktu anda mengajukan permintaan kredit, bank akan menilai properti tersebut, Iapi bisa jadi hasil appraisal (penilaian) atas properti yang anda akan beli, nilainya di bawah harga pasar dan di bawah dari nilai penawaran anda. Ini akan berakibat plafond (nilai pinjaman yang di setujui) akan lebih kecil. Dampaknya uang muka yang harus disediakan lebih dari 30%. Setiap bank punya mekanisme dan sistem perhitungan yang berbeda. Ilustrasinya, dengan pengajuan pinjaman yang sama misalnya Rp. 500 juta, bank A hanya setuju memberikan pinjaman 475 juta, bank B hanya Rp. 450 juta dan bank C setuju Rp. 500 juta. Maka pilihlah bank C.

 

3. Pilih bank yang memberikan bunga fixed paling lama.

Mengapa bunga fixed? Karena umumnya bank yang memberikan bunga fixed paling lama, bagi anda sebagai nasabah akan menguntungkan dalam hal mengatur cash flow, karena selama periode tersebut, cicilan anda akan tetap. Misalnya bunga 9,75% selama 4 tahun, maka selama 4 tahun tersebut, cicilan anda akan tetap misalnya Rp. 5 juta per bulan, tapi begitu menginjak tahun ke-5, maka cicilan akan berubah dan umumnya naik dan pasti naik (kalau yang ini sepertinya ga perlu di jelasin kenapa…) misalnya bunga akan naik jadi 14%, dan cicilan per bulan nya menjadi Rp. 6,3 juta. Ini hanya ilustrasi sederhana saja.

 

Tiga hal tersebut adalah hal-hal yang perlu menjadi concern anda pada saat memilih bank untuk KPR.

 

Catch me: @rizalplanner

Email me: rizal.planner@gmail.com

 

Pilih mana: KTA vs Gadai?

source: rimanews.com

source: rimanews.com

 

Kalau sudah menjelang ajaran tahun baru, bank maupun pemberi jasa keuangan berlomba menawarkan pinjaman, kredit atau pembiayaan kepada masyarakat, istilah banking nya: fasilitas. Ya, fasilitas ini kepada siapa saja yang kira-kira perlu jasa bank atau perusahaan pembiayaan yang kalau di lihat profil dan track record nya bagus. Tapi kalau sudah ada dalam Daftar Hitam BI (DHBI) sebagai salah satu bukti negatif track record kredit perbankan anda, maka bisa dipastikan sulit untuk dapat fasilitas tersebut.

Kalau sudah mepet alias kepepet butuh uang, dan jika ada tawaran Kredit Tanpa Agunan (KTA) atau Gadai, rasanya seperti  menemukan oasis dan onta di gurun, kalau sudah begini sebaiknya tidak anda pilih dua-duanya. Karena bisa jadi oasis nya ternyata beracun atau ontanya sekarat. Mengapa? Karena keduanya memberikan dampak pada cash flow anda secara bulanan, memberikan anda kewajiban yang harus anda penuhi kepada pihak kreditur dalam jangka waktu cukup lama yang tidak bisa anda tawar-tawar. Sementara kebutuhan fixed yang sudah ada tetap harus dipenuhi.

Kalau di lihat hitungannya, untuk KTA dan Gadai, keduanya menawarkan bunga flat, artinya bunga yang tertera dalam penawaran harus dihitung lagi bunga efektifnya.  Misalnya bunga KTA 1% flat per bulan, maka bunga efektifnya 21,4% per tahun, sedangkan bila bunga Gadai 0,9% flat per bulan dengan kredit fidusia (artinya jaminan benda bergerak seperti mobil) maka bunga efektifnya kurang lebih sama dengan bunga KTA. Tulisan mengenai KTA bisa di lihat di https://rizalplanner.wordpress.com/2013/01/07/di-balik-penawaran-kta/

Sebagai financial planner, saya tidak merekomendasikan untuk mengambil salah satu ataupun keduanya dari dua produk tersebut untuk menutupi kebutuhan yang sudah mepet seperti sekarang untuk anak sekolah. Yang saya rekomendasikan adalah jual benda yang anda punya, Kalau anda punya emas, jual saja, kalau punya perhiasan, jual saja, semuanya untuk menutupi kebutuhan mepet tersebut.

Ingat, jangan membiayai kebutuhan mepet apalagi konsumtif dengan bunga produktif seperti di atas. Kecuali jika anda punya usaha  yang memberikan return lebih besar daripada bunga KTA ataupun gadai.

So lets plan ahead for our family.

 

Catch me: @rizalplanner

Email: rizal.planner@gmail.com